Wielu z moich czytelników i klientów wielokrotnie zapytywało mnie o obecną sytuację na rynku nieruchomości w Stanach. Niektórzy wstrzymują się wręcz z zakupem myśląc, że podobna sytuacja zdarzy się w Kanadzie. Tu trzeba nadmienić, że pożyczki udzielane w Stanach były przyznawane osobom, które nie powinny dostać takiej pożyczki: stąd powstał termin "sub-prime".
Na początku należy wytłumaczyć skąd wzięły się pożyczki "sub-prime" oraz co to oznacza. Sam termin "sub-prime" odnosi się nie do typu pożyczki, lecz do rodzaju pożyczkobiorcy, czyli klienta o słabych zarobkach, złym kredycie, złą historią kredytową itd., w przeciwieństwie do tzw. klientów "prime", czyli porządnych, z dobrym kredytem, zarobkami itd. W celu udzielenia pożyczki klientowi o gorszych parametrach, oferuje mu się pożyczki oprocentowane bardzo nisko. I tu właśnie jest pułapka - i to DUŻA pułapka - niskie oprocentowanie oferowane jest na dość krótki termin.
W momencie, gdy zbliża się termin odnowienia pożyczki, pożyczkobiorcy muszą je odnowić na DUŻO wyższe oprocentowanie, co w rezultacie wyraża się w dużo większych spłatach miesięcznych! Oto orzykład ukazujący te różnice. Przy pożyczce hipotecznej na 500.000, oprocentowanej na 1%, roczne oprocentowanie wynosi 5000 dol., oprocentowanie miesięczne wynosi 417 dol., a przy oprocentowaniu 5%, oprocentowanie roczne wynosi już 25.000 dol., czyli miesięcznie 2.083 dol., a więc różnica jest znaczna!
Różnica ta właśnie powoduje niemożność dalszego spłacania pożyczki i okazuje się nagle, że wielu z tych klientów nie stać już na własny dom. Sytuacja tego typu zaistniała tylko w Stanach, nigdzie indziej. Około 20 procent tego typu pożyczek zostało zerwanych z uwagi na niemożność ich spłacenia: dlatego właśnie rynek amerykański został tak bardzo dotknięty tym problemem. Niestety, przyczyna leży również w bardzo agresywnym sposobie udzielania tego rodzaju pożyczek przez wiele amerykańskich instytucji finansowych. Na szczęście kanadyjski system finansowy nie zezwala na udzielanie pożyczek tego typu klientom.
Amerykański system popycha klientów do pożyczania coraz więcej, na coraz większe domy: system ten pozwala na odliczenie ich pożyczki hipotecznej od zarobków, co powoduje obniżenie zarobków, a więc odliczenie tych wydatków od podatku. Sytuacja na rynku kanadyjskim jest wręcz odwrotna: tu za pożyczki o wysokim stopniu ryzyka, czyli o wartościach ponad 80 do 95 procent, należy dodatkowo płacić ubezpieczenie udzielane przez CMHC lub Genworth Financial. Pożyczki tzw. "zero-down" muszą być nie tylko ubezpieczone, lecz udzielane klientom o dobrym kredycie, dobrych zarobkach: klientom nowym, których zarobki, jak się można spodziewać, będą wzrastać. Kandydatem na tzw. "zero-down" może być np. dentysta z jednorocznym stażem, lub początkujący prawnik z dobrym kredytem.
Kanadyjski system jest ustawiony w taki sposób, aby opłacało się spłacać pożyczkę w możliwie najkrótszym czasie, w odróżnieniu do pożyczek w Stanach, które odliczane są od zarobków. Tutejszy system zezwalający obecnie na przedłużenie amortyzacji z 25 do 30, 35, a nawet 40 lat, są udzielane głównie tym klientom, aby obniżyć ich spłaty miesięczne i w rezultacie pomóc, zwłaszcza w pierwszych latach spłat.
W Kanadzie jest bardzo niski procent niespłaconych pożyczek, przejmowanych przez instytucje finansowe, co wyraźnie sugeruje, że tutejsi klienci oraz tutejszy system jest sprawdzony i działa dobrze. Spowolnienie na rynku nieruchomości spowodowane jest jedynie ogólną sytuacją ekonomiczną kraju, lecz nie mającą wpływu na sposób udzielania pożyczek na tutejszym rynku - a więc praktycznie podobna sytuacja jak na rynku naszego południowego sąsiada nie może mieć miejsca.
W sprawie kupna oraz sprzedaży nieruchomości proszę o kontakt bezpośredni pod numerem: 647-209-3511 lub e-mail: rsobolewski@trebnet.com. Każdy z moich klientów ma szanse wygrania nowego Lexusa!
Uwagi i komentarze na temat tego tekstu prosimy
kierowac pod adres
listy@gazetagazeta.com
Zastrzegamy sobie prawo do publikacji nadeslanych listów, a takze
do ich skracania.
